Ein Interessent, der ein Exposé öffnet, entscheidet innerhalb weniger Sekunden, ob er weiterliest. In dieser Zeit beantwortet er unbewusst drei Fragen:
Bodenaufnahmen beantworten im Idealfall die dritte Frage. Bei den ersten beiden setzen Luftaufnahmen an.
Aus Datenschutzgründen sind einzelne Bilder in diesem Artikel KI-bearbeitet.
Ein Foto von der Straße zeigt eine Fassade. Ein Luftbild zeigt, dass hinter dem Haus ein See liegt, dass die Bebauung nach Süden offen ist, dass der Waldrand fünfzig Meter entfernt beginnt, dass die Nachbarbebauung zweigeschossig bleibt.
Das sind Informationen, für die Interessenten sonst eine Besichtigung brauchen – oder die sie sich falsch vorstellen und dann bei der Besichtigung enttäuscht sind. Beides kostet.
Der Zuschnitt eines Grundstücks lässt sich vom Boden aus nicht darstellen. Eine senkrechte Draufsicht zeigt in einem Bild: Wo verlaufen die Grenzen? Wie liegt das Haus auf dem Grundstück? Wie groß ist der nutzbare Garten wirklich? Wo ist die Zufahrt?
Bei größeren oder ungewöhnlich geschnittenen Grundstücken ist das oft das wichtigste Bild im ganzen Exposé.
Wie weit ist es zur Hauptstraße? Liegt eine Bahnlinie in der Nähe? Wie ist die Umgebung strukturiert? Diese Fragen kommen ohnehin – ein Luftbild beantwortet sie vorab und ehrlich. Das filtert Interessenten, für die das Objekt nicht passt, und spart auf beiden Seiten Besichtigungstermine.
Ein Punkt, der besonders bei Bestandsimmobilien zählt: Das Dach ist bei Kaufobjekten eine der teuersten Unbekannten. Ein Luftbild, das eine intakte Dachfläche zeigt, nimmt eine Sorge vorweg, die sonst zu Preisverhandlungen führt.
Bei erkennbarem Sanierungsbedarf gilt das Umgekehrte – dann sollten Sie diese Aufnahmen nicht ins Exposé nehmen, aber sie sind für Ihre eigene Einschätzung wertvoll. Manche Verkäufer beauftragen deshalb parallel eine Dach- und Fassadeninspektion, um vor dem Verkauf zu wissen, worüber verhandelt werden wird.
Die häufig zitierten Prozentzahlen zu schnelleren Verkäufen sind für den deutschen Markt schwer zu belegen. Der Wirkmechanismus dagegen ist gut nachvollziehbar und hängt an drei Punkten:
Aufmerksamkeit in der Listenansicht. Auf Immobilienportalen konkurriert Ihr Objekt in einer Kachelansicht mit dutzenden anderen. Das Titelbild entscheidet über den Klick. Eine Luftaufnahme sticht dort erkennbar heraus, weil die überwiegende Mehrheit der Angebote frontale Bodenfotos verwendet.
Vollständigkeit der Information. Interessenten, die vorab mehr wissen, kommen besser vorbereitet zur Besichtigung. Das erhöht die Qualität der Termine und senkt die Zahl der Absagen aus Gründen, die vorher hätten klar sein können.
Wahrgenommene Professionalität. Ein Exposé mit hochwertigen Aufnahmen signalisiert: Hier arbeitet jemand sorgfältig. Für Eigentümer, die einen Makler beauftragen, ist das ein sichtbares Qualitätsmerkmal – Luftaufnahmen sind deshalb auch ein Argument in der Akquise, nicht nur in der Vermarktung.
Nicht jede Luftaufnahme hilft. Diese fünf Motive haben sich bewährt:
Was dagegen selten funktioniert: sehr große Höhen, bei denen das Objekt zum Punkt wird, und Aufnahmen bei bedecktem Himmel, die flach und grau wirken.
Wenn Sie sich nur einen Punkt aus diesem Beitrag merken, dann diesen.
Dieselbe Immobilie sieht bei Mittagssonne und im Abendlicht aus wie zwei verschiedene Objekte. Die Mittagssonne steht steil, erzeugt harte Schatten, flache Strukturen und ausgebrannte Dachflächen. Tiefstehendes Licht in den frühen Morgen- oder späten Nachmittagsstunden erzeugt Struktur, Tiefe und warme Farben.
Der Unterschied ist größer als der zwischen einer guten und einer sehr guten Kamera. Deshalb planen wir Immobilientermine grundsätzlich nach Lichtverhältnissen, nicht nach Kalenderlücken – auch wenn das bedeutet, dass ein Termin auf 7:30 Uhr fällt.
Zweiter Punkt: die Jahreszeit. Ein Grundstück mit altem Baumbestand wirkt im Juni völlig anders als im Februar. Bei belaubten Bäumen ist das Grundstück manchmal gar nicht mehr einsehbar – dann ist eine Aufnahme im Winter tatsächlich die bessere Wahl.
Fotos gehören ins Exposé und auf die Portale. Video wirkt woanders: auf Social Media, auf der Website des Maklers und in der direkten Ansprache von Interessenten.
Ein kurzer Clip von 30 bis 60 Sekunden reicht in den meisten Fällen. Was sich dabei bewährt hat:
Bei hochpreisigen Objekten und Neubauprojekten rechtfertigt sich der Aufwand meist. Bei einer Standard-Eigentumswohnung ist eine gute Fotoserie in der Regel die wirtschaftlichere Wahl. Für aufwendigere Produktionen siehe cinematische Luftaufnahmen.
Zwei Dinge werden in der Praxis regelmäßig zum Thema:
Nachbargrundstücke. Der Überflug von Wohngrundstücken Dritter ist nach § 21h der Luftverkehrs-Ordnung grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig – im Regelfall mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers oder sonstigen Nutzungsberechtigten. In dichter Wohnbebauung betrifft das fast jedes Objekt. Praktisch lösen wir das über die Wahl von Startpunkt, Flugroute und Bildwinkel.
Erkennbare Personen und Nachbargebäude. Sind Personen oder fremde Grundstücke identifizierbar, ist die DSGVO berührt. Wir beschränken Aufnahmen auf den auftragsrelevanten Bereich und machen unvermeidbar erfasste Personen auf Wunsch unkenntlich.
Für Sie als Auftraggeber bedeutet das keine Mehrarbeit – die Klärung übernehmen wir. Aber es erklärt, warum manche gewünschte Perspektive nicht umsetzbar ist.
Wir sind in Berlin und Brandenburg im Einsatz, unter anderem regelmäßig in Potsdam, Teltow, Kleinmachnow, Falkensee, Werder und Königs Wusterhausen.
Luftaufnahmen ersetzen keine gute Objektfotografie – sie ergänzen sie um genau die Informationen, die vom Boden aus fehlen: Lage, Zuschnitt, Umfeld, Dachzustand. Für Interessenten sind das die Fragen, die vor jeder Besichtigung im Raum stehen.
Der größte Hebel liegt dabei nicht in der Technik, sondern im Termin: Dieselbe Drohne liefert bei richtigem Licht Bilder, die deutlich besser wirken. Wer das einplant, bekommt für dasselbe Budget ein spürbar besseres Ergebnis.
Sie vermarkten ein Objekt in Berlin oder Brandenburg? Wir stimmen mit Ihnen Perspektiven und Aufnahmezeitpunkt ab und klären vorab, was am Standort umsetzbar ist.
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Wolfram von Dobschütz ist Gründer und Inhaber von Capital Drones Berlin. Er fliegt seit 2015 Drohnen, seit 2021 professionell, und hat über 5.000 Flüge und mehr als 1.000 Flugstunden absolviert. Seine Schwerpunkte sind Thermografie, Bau- und Immobiliendokumentation sowie FPV-Aufnahmen in Berlin und Brandenburg. → Zum vollständigen Expertenprofil