Ein Neubau in innerstädtischer Lückenbebauung. Die Baugrube reicht tiefer als das Fundament des Nachbarhauses. Sechs Monate nach Fertigstellung meldet sich der Nachbar: Risse im Treppenhaus, ein abgesackter Terrassenbelag, eine schiefe Zaunanlage. Er verlangt Schadensersatz.
Jetzt entscheidet eine einzige Frage: Lässt sich belegen, wie der Zustand vor Baubeginn war?
Wenn nicht, gerät der Bauherr in eine schwierige Position. Denn wo der Zustand vorher nicht dokumentiert ist, lässt sich schwer nachweisen, dass ein Schaden bereits existierte. Der Streit wird dann auf Gutachterebene ausgetragen – langwierig, teuer und mit ungewissem Ausgang.
Genau deshalb gehört die Beweissicherung zu den wirtschaftlich sinnvollsten Maßnahmen vor Baubeginn. Und genau deshalb hat sich die Drohne dabei als Werkzeug etabliert.
Beweissicherung heißt: den Ist-Zustand vor Beginn der Bauarbeiten so festhalten, dass er später nachprüfbar ist. Dokumentiert wird typischerweise:
Ziel ist nicht, Schäden zu finden. Ziel ist, den Zustand so zu erfassen, dass später zwischen „war schon vorher da“ und „ist neu entstanden“ unterschieden werden kann.
Wichtig ist dabei die Abgrenzung zweier Begriffe, die häufig durcheinandergehen:
Die (private) Beweissicherung ist eine vertraglich beauftragte Zustandsdokumentation, meist durch einen Bausachverständigen und/oder mit fotografischer Aufnahme. Sie erfolgt außergerichtlich, vor Baubeginn, im Interesse aller Beteiligten.
Das selbstständige Beweisverfahren nach den §§ 485 ff. ZPO ist dagegen ein gerichtliches Verfahren. Es wird beantragt, wenn Beweismittel verloren zu gehen drohen oder ein berechtigtes Interesse an der Feststellung bestimmter Tatsachen besteht – etwa, wenn ein Nachbar den Zutritt verweigert oder wenn bereits gestritten wird. Es dauert erfahrungsgemäß Monate.
Die private Beweissicherung vor Baubeginn ist der deutlich schnellere und günstigere Weg. Sie funktioniert allerdings nur, solange noch nicht gebaut wurde.
Die klassische Beweissicherung erfolgt zu Fuß und mit der Kamera in der Hand. Das funktioniert gut – bis auf drei Bereiche, die vom Boden aus praktisch nicht erfassbar sind:
Dachflächen. Der Zustand des Nachbardachs ist vom Boden aus nicht beurteilbar. Gerade Dachschäden – verrutschte Ziegel, gerissene Firstziegel, Schäden an Verblechungen und Anschlüssen – werden aber häufig als Bauschaden reklamiert, weil Erschütterungen durch Rammarbeiten, Verdichtung oder Abbruch tatsächlich Dächer betreffen können.
Obere Fassadenbereiche. Ab dem zweiten Obergeschoss wird die Aufnahme vom Boden aus perspektivisch verzerrt und detailarm. Risse in Putzflächen, Schäden an Gesimsen oder Attiken sind so kaum belastbar zu dokumentieren.
Flächen im Überblick. Der Gesamtzusammenhang – wie Baufeld, Nachbargrundstücke, Zufahrten und Verkehrsflächen zueinander liegen – lässt sich nur aus der Luft zeigen. Für die spätere Zuordnung einzelner Detailaufnahmen ist das enorm hilfreich.
Was die Drohne konkret beiträgt:
Eine Beweissicherung ist umso wertvoller, je genauer sich Vorher und Nachher vergleichen lassen. Wenn beide Aufnahmen aus identischer Position, Höhe und Blickrichtung stammen, ist der Vergleich unmittelbar einleuchtend – auch für Nichtfachleute.
Hier ist Klarheit wichtig, daher betonen wir:
Drohnenaufnahmen ersetzen kein Sachverständigengutachten. Ein Bausachverständiger bewertet, ordnet ein, zieht Schlüsse und trägt dafür fachliche Verantwortung. Die Drohne liefert Bilddaten. Beides zusammen ergibt eine belastbare Beweissicherung – die Bilddaten allein nicht.
Drohnenaufnahmen erfassen keine Innenräume in der nötigen Tiefe. Wenn Risse im Treppenhaus des Nachbarhauses relevant werden könnten, ist eine Innenbegehung erforderlich. Diese setzt die Zustimmung der Eigentümer bzw. Mieter voraus, die nicht erzwungen werden kann.
Drohnenaufnahmen ersetzen keine Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang eine Beweissicherung erforderlich ist, welche Ansprüche bestehen und wie vorzugehen ist, gehört in die Hand eines im Baurecht tätigen Rechtsanwalts.
Unsere Rolle ist klar umrissen: Wir liefern die visuelle Grundlage – vollständig, hochauflösend, systematisch erfasst und sauber dokumentiert. Sehr häufig arbeiten wir dabei direkt im Auftrag von Bausachverständigen, die unsere Aufnahmen in ihr Gutachten übernehmen.
Nicht jedes Bauvorhaben braucht denselben Aufwand. Deutlich erhöht ist das Risiko in folgenden Konstellationen:
Gerade in Berlin trifft mehreres davon regelmäßig zusammen. Innerstädtische Nachverdichtung neben Gründerzeitbestand ist einer der häufigsten Fälle, in denen sich eine sorgfältige Beweissicherung im Nachhinein auszahlt.
Für die Praxis relevant: Auch normative Vorgaben zielen in diese Richtung. Die VOB/B sieht in § 3 vor, dass vor Beginn der Arbeiten festgehalten wird, was später nicht mehr feststellbar wäre. Und die DIN 4123 stellt Anforderungen an Zustandsaufnahmen bei Bauarbeiten neben bestehenden Gebäuden.
1. Abstimmung des Umfangs
Welche Objekte sind im Einflussbereich? Wie tief wird gegründet? Welche Verfahren kommen zum Einsatz? Häufig geschieht das gemeinsam mit dem beauftragten Sachverständigen oder anhand der Planungsunterlagen.
2. Klärung der Zulässigkeit
Dieser Schritt ist bei Beweissicherung besonders wichtig, weil per Definition fremde Grundstücke dokumentiert werden sollen.
Der Überflug von Wohngrundstücken ist nach § 21h der Luftverkehrs-Ordnung grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig – im Regelfall mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers oder sonstigen Nutzungsberechtigten. Bei Gewerbeobjekten gelten andere Maßstäbe.
In der Praxis heißt das: Die Nachbarn werden ohnehin über das Bauvorhaben informiert – die Anfrage nach Zustimmung zur Zustandsdokumentation lässt sich gut damit verbinden. Sie liegt zudem im Interesse beider Seiten, denn eine dokumentierte Ausgangslage schützt auch den Nachbarn.
Wo eine Zustimmung nicht zu erlangen ist, prüfen wir, was vom eigenen Grundstück oder von öffentlichen Flächen aus zulässig erfassbar ist. Das ist oft mehr, als man erwartet – erlaubt aber nicht in jedem Fall die vollständige Dokumentation.
Hinzu kommen die üblichen Prüfungen: Kontrollzonen, Abstände zu Bahnanlagen und Bundesfernstraßen, Krankenhäuser, temporäre Beschränkungen. In Berlin liegt fast jede Baustelle in mindestens einem relevanten geografischen Gebiet.
3. Durchführung
Systematische Befliegung nach festgelegtem Schema: Übersichtsaufnahmen, senkrechte Draufsicht, Fassadenabflug in mehreren Höhenstufen, Dachflächen, Detailaufnahmen auffälliger Stellen. Auf Wunsch verfolgen Sie den Flug live auf dem Feldmonitor mit und veranlassen zusätzliche Aufnahmen direkt vor Ort.
4. Aufbereitung und Übergabe
Sie erhalten:
Für die Beweisführung ist entscheidend, dass die Originaldateien unbearbeitet übergeben werden. Nachträglich bearbeitete Bilder verlieren an Aussagekraft. Wir liefern deshalb immer die unveränderten Originale mit – aufbereitete Fassungen zusätzlich, nie ersetzend.
5. Nachdokumentation
Nach Abschluss der Bauarbeiten (oder bei längeren Vorhaben in Zwischenschritten, etwa nach Abbruch und nach Fertigstellung des Rohbaus) kann die Flugroute erneut abgeflogen werden. Das Ergebnis sind direkt vergleichbare Bilder.
Bei der Beweissicherung entstehen Aufnahmen fremder Grundstücke. Damit ist die DSGVO regelmäßig berührt.
Unser Vorgehen:
Zur Aufbewahrung ein praktischer Hinweis: Gewährleistungsfristen am Bau laufen je nach Vertragsgrundlage typischerweise vier oder fünf Jahre. Eine Beweissicherung, die nach zwei Jahren gelöscht wird, verliert ihren Zweck genau dann, wenn sie gebraucht wird. Legen Sie die Aufbewahrungsdauer bewusst fest und sichern Sie die Daten zusätzlich in Ihrem eigenen Archiv.
Beweissicherung ist eine Versicherung gegen einen Streit, den man hoffentlich nie führen muss. Der Aufwand ist überschaubar, der Nutzen zeigt sich erst im Ernstfall – dann aber massiv.
Die Drohne schließt dabei genau die Lücken, die vom Boden aus offen bleiben: Dachflächen, obere Fassadenbereiche und der räumliche Gesamtzusammenhang. In Kombination mit einer fachlichen Bewertung durch einen Bausachverständigen entsteht eine Dokumentation, die im Streitfall trägt.
Der wichtigste Punkt zum Schluss: Beweissicherung funktioniert nur vorher. Sobald der erste Bagger anrückt, ist die Gelegenheit vorbei.
Sie planen ein Bauvorhaben in Berlin oder Brandenburg und möchten den Ausgangszustand sauber dokumentieren lassen? Wir klären mit Ihnen den sinnvollen Umfang, prüfen die Zulässigkeit am Standort und arbeiten auf Wunsch direkt mit Ihrem Sachverständigen zusammen.
Jetzt unverbindlich beraten lassen oder direkt anrufen: 030 – 235 92 57 70
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und stellt keine Rechtsberatung dar. Für die rechtliche Bewertung Ihres konkreten Vorhabens wenden Sie sich bitte an einen im Baurecht tätigen Rechtsanwalt, für die fachliche Bewertung an einen Bausachverständigen.
Wolfram von Dobschütz ist Gründer und Inhaber von Capital Drones Berlin. Er fliegt seit 2015 Drohnen, seit 2021 professionell, und hat über 5.000 Flüge und mehr als 1.000 Flugstunden absolviert. Seine Schwerpunkte sind Thermografie, Bau- und Immobiliendokumentation sowie FPV-Aufnahmen in Berlin und Brandenburg. → Zum vollständigen Expertenprofil